Grundværdikurven for ejerlejligheder

Grundværdikurven er vores statistiske hjælpeværktøj. Den viser forholdet mellem ejendomsværdi og grundværdi. Vi bruger grundværdikurven til at fastsætte din ejerlejligheds grundværdi.

Grundværdikurvens funktion

Vi bruger grundværdikurven for ejerlejligheder, når vi fastsætter grundværdien for din lejlighed – altså værdien af din lejligheds beliggenhed. Kurven hjælper os med ensartet at vurdere grundværdien for ejerlejligheder, der har samme beliggenhed, også selvom lejlighederne har forskellig størrelse og kvalitet.

De 3 ejerlejligheder har samme beliggenhed i området, men de er ikke lige store. Fordi grundværdien for en ejerlejlighed afspejler værdien af beliggenheden, får de samme grundværdi pr. m². I dette eksempel er grundværdien 20.000 kr. pr. m². Lejlighedernes grundværdi bliver dog forskellig, fordi deres boligarealer er forskellige.

Ejerlejlighed 1 er 120 m². Vi ganger lejlighedens boligareal med grundværdien pr. m²: 120 x 20.000 = 2,4 mio. kr.
Ejerlejlighed 2 er 50 m². Vi ganger lejlighedens boligareal med grundværdien pr. m²: 50 x 20.000 = 1 mio. kr.
Ejerlejlighed 3 er 90 m². Vi ganger lejlighedens boligareal med grundværdien pr. m²: 90 x 20.000 = 1,8 mio. kr.

Vi bruger data om helårshuse

Grundværdikurven for ejerlejligheder bygger på data for helårshuse (enfamilieshuse) for at få det mest retvisende statistiske grundlag. Der sælges nemlig så få ubebyggede grunde til ejerlejligheder, at de salg ikke kan bruges, når vi fastsætter grundværdier for ejerlejligheder. Med data for helårshuse sikrer vi den størst mulige ensartethed mellem grundværdier for helårshuse og ejerlejligheder.

Når vi danner grundværdikurven for ejerlejligheder, bruger vi derfor data om grunde til helårshuse og et standardhus.

Standardhuset har samme standardiserede størrelse (140 m²) og i vidt omfang samme bygningskarakteristika som den standardlejlighed, vi bruger til at fastsætte grundværdien for en ejerlejlighed. De er altså sammenlignelige. Vi kan derfor bruge grundværdikurven til at beregne standardlejlighedens bygningsværdi pr. m² og derefter grundværdi pr. m².

Hvad er en standardlejlighed, og hvad bruger vi den til?

Standardlejligheden er en teoretisk lejlighed, der er baseret på en række statistiske oplysninger. Vi bruger den, når vi fastsætter en ejerlejligheds grundværdi.

Standardlejligheden er fra 2018, er 140 m² stor, har 1 badeværelse, 1 toilet, fjernvarme og ingen supplerende varme.

Vi bruger standardlejligheden, når vi fastsætter grundværdien for en ejerlejlighed

Grundværdien afspejler værdien af ejerlejlighedens beliggenhed. Den skal altså ikke være påvirket af, om ejerlejligheden er ny eller gammel.

For at beregne værdien af beliggenheden har vi brug for at se bort fra den konkrete ejerlejligheds værdi. Det kan vi gøre ved hjælp af standardlejligheden, som vi kan "placere" på en hvilken som helst beliggenhed. Vores statistiske hjælpeværktøj grundværdikurven kan derefter vise os, hvor meget standardlejligheden er værd på denne konkrete beliggenhed.

Vi bruger også et standardhus, når vi fastsætter grundværdien for en ejerlejlighed

Vi bruger data om helårshuse og et standardhus, når vi fastsætter grundværdien. Standardhuset er et teoretisk hus, der er baseret på en række statistiske oplysninger om helårshuse.

Det er et parcelhus i mursten fra 2018. Det er 140 m² og har tag af betontagsten, ydervægge af mursten, 1 badeværelse, 1 toilet, fjernvarme og ingen supplerende varme.

Vi bruger standardhuset på 2 måder:

Vi bruger det til at danne grundværdikurven for ejerlejligheder.
Når vi bruger grundværdikurven, aflæser vi en værdi af ejerlejlighedens beliggenhed med et standardhus. Den værdi svarer til værdien af beliggenheden med en standardlejlighed.

Læs mere om grundværdikurven for ejerlejligheder

Standardhuset svarer til standardlejligheden

Standardhuset har samme standardiserede størrelse (140 m²) og i vidt omfang samme bygningskarakteristika som standardlejligheden. De er altså sammenlignelige. Vi kan derfor bruge standardhuset til at beregne standardlejlighedens bygningsværdi og grundværdi pr. m².

Bygningsværdien afspejler værdien af selve standardlejligheden, uanset hvor den er placeret. Bygningsværdien er altså forskellen mellem standardlejlighedens ejendomsværdi og grundværdi.

Sådan bruger vi grundværdikurven

Vi forestiller os, at der ligger en standardlejlighed der, hvor din lejlighed ligger – dvs. i samme område og på samme etage i ejendommen.
Vi beregner en samlet værdi af standardlejligheden på din lejligheds beliggenhed, dvs. en ejendomsværdi.
Vi bruger denne ejendomsværdi til at aflæse en værdi på grundværdikurven for ejerlejligheder, altså værdien af din lejligheds beliggenhed. Fordi vi bruger data om helårshuse, aflæser vi værdien med et standardhus, og den svarer til værdien af beliggenheden med en standardlejlighed.

Vi bruger den aflæste værdi, når vi derefter beregner en bygningsværdi pr. m².

Læs mere om, hvordan vi fastsætter grundværdien for ejerlejligheder trin for trin

Din ejerlejlighed ligger på 1. sal. Vi forestiller os, at vi fjerner den fra bygningen.
Vi bruger en standardlejlighed, som er en teoretisk lejlighed, der er baseret på en række statistiske oplysninger. Når vi bruger den, kan vi se bort fra din lejligheds værdi.
Vi placerer standardlejligheden der, hvor din lejlighed ligger.
Vi beregner en samlet værdi af standardlejligheden på din lejligheds beliggenhed, dvs. en ejendomsværdi. Den bruger vi i grundværdikurven for ejerlejligheder.

Eksempel

En standardlejlighed på din ejerlejligheds beliggenhed får en ejendomsværdi på 4 mio. kr. Ud fra den aflæser vi en værdi på grundværdikurven på ca. 1,6 mio. kr. Vi bruger denne værdi, når vi derefter beregner en bygningsværdi pr. m².

Sådan danner vi grundværdikurven for ejerlejligheder

Vi ”placerer” et standardhus på de grunde til helårshuse, der er vores statistiske grundlag.
Vi beregner en samlet værdi for hver grund med et standardhus.
Ud fra alle disse værdier og ejendommenes salgspriser danner vi grundværdikurven.

Til at danne kurven bruger vi disse data om grunde til helårshuse:

salg af ubebyggede grunde til helårshuse
salg af helårshuse, som efterfølgende er blevet revet ned (ofte kaldet nedrivningssalg).

Hver gang vi vurderer ejerlejligheder, opdaterer vi grundværdikurven med nye data. Den følger dermed prisudviklingen.