Sådan justerer vi for forskelle mellem din ejerlejlighed og referencelejlighederne
Hvor meget vi justerer, kommer altid an på, hvor meget din ejerlejlighed ligner eller ikke ligner de lejligheder, vi sammenligner med.
Vi sammenligner med referencelejligheder
Når vi ser på, hvor meget der skal justeres for et forhold, ser vi det altid i relation til referencelejlighederne. Deres salgspriser afspejler en lang række forhold, som køber har været villig til at betale for, fx:
- Beliggenhed
- Afstand til motorveje
- Grønne områder
- Ejerlejlighedens karakteristika.
Når vi tager udgangspunkt i salgspriserne, indgår alle disse forhold altså allerede som en del af den områdepris, din vurdering bygger på.
Vurderingen er specifik for din ejerlejlighed
Vi ved godt, at der er forskelle mellem din lejlighed og referencelejlighederne, og derfor er din ejendomsværdi heller ikke kun et gennemsnit af deres salgspriser. Vurderingen er specifik for din ejerlejlighed, fordi vi justerer for forskellene.
3 eksempler på justering for forskelle
1. Hvorfor justerer vi ned, når din ejerlejlighed ligger tæt på kysten?
Din ejerlejlighed ligger tæt på kysten, og det påvirker værdien af din lejlighed positivt. Køberne vil være villige til at betale for den gode beliggenhed. Men alle dine referencelejligheder ligger endnu tættere på kysten. Så hvis din lejlighed skulle sælges, ville prisen afspejle, at der er længere afstand fra din lejlighed til kysten, og derfor justerer vi ned i forhold til referencelejlighederne.
2. Hvorfor justerer vi op, når din ejerlejlighed ligger tæt på motorvejen?
Din ejerlejlighed ligger tæt på motorvejen, og støjen derfra påvirker værdien af din lejlighed negativt. Men de fleste af dine referencelejligheder ligger endnu tættere på motorvejen. Det betyder, at deres salgsværdi vil være negativt påvirket i endnu højere grad. Derfor justerer vi op i forhold til referencelejlighederne.
3. Hvorfor justerer vi ned, når de fleste andre ejerlejligheder er ældre end din?
Vi ved, at en ejerlejligheds alder har betydning for salgsprisen, sådan at en gammel lejlighed typisk er mindre værd. I dette eksempel er nogle af dine referencelejligheder ældre end din lejlighed, andre er nyere. De nyeste referencelejligheder ligger tættere på din lejlighed end de gamle.
Jo tættere en referencelejlighed ligger på din, jo mere vægter den, når vi justerer.
Selvom der er flest ejerlejligheder, der er ældre end din, justerer vi ned, fordi de ældste lejligheder ligger længere væk.
Vi justerer selvfølgelig kun, hvis det er relevant. Hvis din lejlighed og referencelejlighederne alle ligger lige langt fra kysten eller er bygget i samme år, justerer vi ikke for det. Det er forskellene, der betyder noget.
Hvornår et forhold er positivt, og hvornår det er negativt, ved vi fra statistik over, hvordan forskellige forhold påvirker ejendommes salgspriser. Er det fx en fordel at bo tæt på en jernbane, så man hurtigt kan komme på arbejde, eller er det en ulempe pga. larmen?