Referenceejendomme

Vi har udvalgt de forhold, som vi ved påvirker værdien af en ejendom. Fx viser statistiske analyser, at tegltag som regel giver en højere pris ved et salg end tagpap.

Vi har set på samtlige salg af ejendomme i Danmark de seneste 6 år. Gennem statistiske beregninger har vi udvalgt de forhold, som har størst betydning for værdien af ejendomme.

Læs mere om, hvad forskellige forhold betyder for vurderingen af huse

Der kan være forskellige årsager til, at en bestemt ejendom ikke er med som referenceejendom. Det kan fx skyldes, at ejendommen er solgt og tinglyst for sent til, at vi tager den med. Vi bruger salg, der er tinglyst før 1. januar i vurderingsåret. Det kan også skyldes, at salget ikke lever op til de kriterier, vi vælger ud fra, fx at ejendommen ikke er solgt i frit salg.

Læs typiske spørgsmål om referenceejendomme, og få svar på, hvordan vi vælger dem

Når vi ikke vælger efter, hvilke ejendomme der mest ligner din, vil der selvfølgelig være forskelle mellem din ejendom og referenceejendommene. Det tager vi højde for i vurderingen. Vi ser på mange forskellige forhold og justerer op eller ned, så din vurdering kommer til at passe til lige netop din ejendom.

Det kommer an på den ejendom, vi vurderer, og på de referenceejendomme, vi sammenligner med.

Eksempler:

Læs mere om, hvordan vi justerer for forskelle mellem din ejendom og referenceejendomme

Vi har valgt en grænse på 6 år ud fra et balanceret hensyn: På den ene side må salgene ikke være for gamle, på den anden side skal der være en vis mængde salg for at sikre, at der er et tilstrækkeligt datagrundlag i området.

Når vi vurderer en ejendom, tager vi også højde for udviklingen på ejendomsmarkedet ved at fremskrive salgspriserne for de referenceejendomme, som vi sammenligner din ejendom med. Vi omregner altså den faktiske salgspris til det, man kunne forvente, at salgsprisen ville have været ved et salg den 1. januar i vurderingsåret.

Når vi sammenligner din ejendom med referenceejendommene, bruger vi et vægtet gennemsnit. Det betyder, at nogle ejendomme tæller mere i gennemsnittet end andre, og det er ejendommens plads på listen, der afgør, hvor meget den vægter. De ejendomme, der ligger tættest på, vægter højere end dem, der ligger længere væk.

Ejendommene vægter sådan her, når vi vurderer huse:

Hvorfor tæller referenceejendommene med forskellig vægt?

Det gør de, fordi vi på baggrund af statistik kan se, at beliggenhed er noget af det mest afgørende for en ejendoms værdi. Referenceejendommene er derfor rangordnet, ud fra hvor tæt de ligger på din ejendom. Den første referenceejendom tæller mere i vurderingen end den anden osv.

Vi tager højde for udviklingen på ejendomsmarkedet ved at fremskrive salgspriserne for de referenceejendomme, som vi sammenligner din ejendom med. En fremskrevet salgspris er den seneste salgspris regnet frem til prisniveauet den 1. januar i det år, hvor vi vurderer din ejendom.

Vi får data om salgspriser fra Tinglysningsretten og beregner de fremskrevne salgspriser så lokalt som muligt. Som udgangspunkt bruger vi prisudviklingen i kommunen som grundlag, men i København, Aarhus, Odense og Aalborg er grundlaget postnumre. Hvis der er registreret få salg i et område, fremskriver vi på baggrund af salg i de nærmeste områder.

Fremskrivningsmodellen beregner et prisindeks for området, der er baseret på den gennemsnitlige udvikling i lokale priser for hver boligtype, dvs. et indeks for parcelhuse, et for sommerhuse osv. En referenceejendoms salgspris fremskrives ved at gange indekset med ejendommens salgspris.

Frit salg betyder, at en ejendom er solgt på markedsvilkår og mellem det, der kaldes uafhængige parter. Det vil sige, at sælger og køber fx ikke må være i familie med hinanden, bo sammen eller have fælles økonomiske interesser. Salg af dødsboer og salg på tvangsauktion er heller ikke frie salg.

Det er kun ejendomme, der er solgt i frit salg, der kan bruges som referenceejendomme i vurderingen af ejerboliger. Vi sorterer også ejendomme fra, der er solgt til nedrivning eller er solgt sammen med andre ejendomme, eller hvor sælger eller køber ikke er privatpersoner.

For at nå frem til den samlede justering beregner vi først justeringerne for hvert forhold. Derefter ganger vi de enkelte justeringer med hinanden. Dvs. at vi bruger en multiplikativ metode, hvor procenttal omskrives til decimaltal, før vi kan bruge dem i beregningen.

Nogle justeringer trækker måske meget ned, mens andre justeringer trækker meget op. De kan på den måde udligne hinanden. Men jo flere justeringer i samme retning, jo større bliver ændringen, også selvom de enkelte justeringer hver især ikke er så store.

Når vi sammenligner din ejerlejlighed med referencelejlighederne, bruger vi et vægtet gennemsnit. Det betyder, at nogle lejligheder tæller mere i gennemsnittet end andre, og det er lejlighedens plads på listen, der afgør, hvor meget den vægter. 

En referencelejlighed i samme opgang som din vægter højere end en referencelejlighed, der ligger væg mod væg med din, men i en anden opgang. Er der flere referencelejligheder i din opgang, er det salgstidspunktet, der afgør deres vægtning. Det seneste salg vægter højest.

Referencelejlighederne vægter sådan her:

Hvorfor tæller referencelejlighederne med forskellig vægt?

Det gør de, fordi vi på baggrund af statistik kan se, at beliggenhed er noget af det mest afgørende for en ejendoms værdi. Referencelejlighederne er derfor rangordnet, ud fra hvor tæt de ligger på din lejlighed. Den første referencelejlighed tæller mere i vurderingen end den anden osv.

Det kommer an på den ejerlejlighed, vi vurderer, og på de referencelejligheder, vi sammenligner med.

Eksempler:

Læs mere om, hvordan vi justerer for forskelle mellem din ejerlejlighed og referencelejlighederne

Vi har udvalgt de forhold, som vi ved påvirker værdien af en ejerlejlighed. Fx viser statistiske analyser, at en ejerlejlighed placeret på 3. etage som regel giver en højere pris ved et salg end en ejerlejlighed i stuen.

Vi har set på samtlige salg af ejerlejligheder i Danmark de seneste 6 år. På det grundlag har vi foretaget statistiske beregninger og udvalgt de forhold, som har størst betydning for værdien af ejendomme.

Læs mere om, hvad vi tager højde for i vurderingen