Sådan justerer vi for forskelle mellem din ejendom og referenceejendomme

Hvor meget vi justerer, kommer altid an på, hvor meget din ejendom ligner eller ikke ligner de ejendomme, vi sammenligner med.

Vi sammenligner med referenceejendomme

Når vi ser på, hvor meget der skal justeres for et forhold, ser vi det altid i relation til referenceejendommene. Deres salgspriser afspejler en lang række forhold, som køber har været villig til at betale for, fx:

Beliggenhed
Afstand til motorveje
Grønne områder
Ejendommens karakteristika.

Når vi tager udgangspunkt i salgspriserne, indgår alle disse forhold altså allerede som en del af den områdepris, din vurdering bygger på.

Vurderingen er specifik for din ejendom

Vi ved godt, at der er forskelle mellem din ejendom og referenceejendommene, og derfor er din ejendomsværdi heller ikke kun et gennemsnit af deres salgspriser. Vurderingen er specifik for din ejendom, fordi vi justerer for forskellene.

Hvad er en fremskrevet salgspris?

Vi tager højde for udviklingen på ejendomsmarkedet ved at fremskrive salgspriserne for de referenceejendomme, som vi sammenligner din ejendom med. En fremskrevet salgspris er den seneste salgspris regnet frem til prisniveauet den 1. januar i det år, hvor vi vurderer din ejendom.

Vi får data om salgspriser fra Tinglysningsretten og beregner de fremskrevne salgspriser så lokalt som muligt. Som udgangspunkt bruger vi prisudviklingen i kommunen som grundlag, men i København, Aarhus, Odense og Aalborg er grundlaget postnumre. Hvis der er registreret få salg i et område, fremskriver vi på baggrund af salg i de nærmeste områder.

Fremskrivningsmodellen beregner et prisindeks for området, der er baseret på den gennemsnitlige udvikling i lokale priser for hver boligtype, dvs. et indeks for parcelhuse, et for sommerhuse osv. En referenceejendoms salgspris fremskrives ved at gange indekset med ejendommens salgspris.

3 eksempler på justering for forskelle

1. Hvorfor justerer vi ned, når din ejendom ligger tæt på kysten?

Din ejendom ligger tæt på kysten, og det påvirker værdien af din ejendom positivt. Køberne vil være villige til at betale for den gode beliggenhed. Men alle dine referenceejendomme ligger endnu tættere på kysten. Så hvis din ejendom skulle sælges, ville prisen afspejle, at der er længere afstand fra din ejendom til kysten, og derfor justerer vi ned i forhold til referenceejendommene.

2. Hvorfor justerer vi op, når din ejendom ligger tæt på motorvejen?

Din ejendom ligger tæt på motorvejen, og støjen derfra påvirker værdien af din ejendom negativt. Men de fleste af dine referenceejendomme ligger endnu tættere på motorvejen. Det betyder, at deres salgsværdi vil være negativt påvirket i endnu højere grad. Derfor justerer vi op i forhold til referenceejendommene.

3. Hvorfor justerer vi ned, når de fleste andre ejendomme er ældre end din?

Vi ved, at en bygnings alder har betydning for salgsprisen, sådan at en gammel bygning typisk er mindre værd. I dette eksempel er nogle af dine referenceejendomme ældre end din ejendom, andre er nyere. De nyeste referenceejendomme ligger tættere på din ejendom end de gamle.

Jo tættere en referenceejendom ligger på din, jo mere vægter den, når vi justerer.

Selvom der er flest ejendomme, der er ældre end din ejendom, justerer vi ned, fordi de ældste ejendomme ligger længere væk.

Vi justerer selvfølgelig kun, hvis det er relevant. Hvis din ejendom og referenceejendommene alle ligger lige langt fra kysten eller er bygget i samme år, justerer vi ikke for det. Det er forskellene, der betyder noget.

Læs mere om, hvordan vi fastsætter ejendomsværdi

Hvornår et forhold er positivt, og hvornår det er negativt, ved vi fra statistik over, hvordan forskellige forhold påvirker ejendommes salgspriser. Er det fx en fordel at bo tæt på en station, så man hurtigt kan komme på arbejde, eller er det en ulempe på grund af larmen?

Læs mere: Hvilken betydning har forskellige forhold for vurderingen?

Få svar på dine spørgsmål

Hvor meget tæller referenceejendommene, når vi vurderer huse?

Når vi sammenligner din ejendom med referenceejendommene, bruger vi et vægtet gennemsnit. Det betyder, at nogle ejendomme tæller mere i gennemsnittet end andre, og det er ejendommens plads på listen, der afgør, hvor meget den vægter. De ejendomme, der ligger tættest på, vægter højere end dem, der ligger længere væk.

Ejendommene vægter sådan her, når vi vurderer huse:

Referenceejendom 1: 12,9 %
Referenceejendom 2: 12,0 %
Referenceejendom 3: 11,1 %
Referenceejendom 4: 10,2 %
Referenceejendom 5: 9,3 %
Referenceejendom 6: 8,4 %
Referenceejendom 7: 7,6 %
Referenceejendom 8: 6,7 %
Referenceejendom 9: 5,8 %
Referenceejendom 10: 4,9 %
Referenceejendom 11: 4,0 %
Referenceejendom 12: 3,1 %
Referenceejendom 13: 2,2 %
Referenceejendom 14: 1,3 %
Referenceejendom 15: 0,4 %.

Hvorfor tæller referenceejendommene med forskellig vægt?

Det gør de, fordi vi på baggrund af statistik kan se, at beliggenhed er noget af det mest afgørende for en ejendoms værdi. Referenceejendommene er derfor rangordnet, ud fra hvor tæt de ligger på din ejendom. Den første referenceejendom tæller mere i vurderingen end den anden osv.

Hvordan beregner vi justeringer?

For at nå frem til den samlede justering beregner vi først justeringerne for hvert forhold. Derefter ganger vi de enkelte justeringer med hinanden. Dvs. at vi bruger en multiplikativ metode, hvor procenttal omskrives til decimaltal, før vi kan bruge dem i beregningen.

Nogle justeringer trækker måske meget ned, mens andre justeringer trækker meget op. De kan på den måde udligne hinanden. Men jo flere justeringer i samme retning, jo større bliver ændringen, også selvom de enkelte justeringer hver især ikke er så store.