Grundværdi for huse trin 2: Vi beregner en foreløbig grundværdi

Vi tager udgangspunkt i prisniveauet i området og vurderer, hvad din helårs- eller sommerhusgrund ville være værd, hvis der ikke var bygget noget på den.

Værdien af en grund er påvirket af beliggenheden

Grundens værdi er i høj grad afhængig af, hvor den ligger. Når vi fastsætter grundværdi, tager vi derfor udgangspunkt i prisniveauet i området.

Sådan gør vi

1. Vi beregner en ejendomsværdi for et standardhus på din grund

Vi forestiller os, at et standardhus er bygget på din grund. Vi udregner en samlet værdi for standardhuset og din grund, altså en ejendomsværdi.

Vi bruger den metode, vi altid bruger, når vi fastsætter ejendomsværdi for helårshuse og sommerhuse. Vi bruger altså de samme referenceejendomme og oplysninger om omgivelser, som når vi fastsætter ejendomsværdien for din ejendom.

Hvad er et standardhus, og hvordan bruger vi det?

Et standardhus er et teoretisk hus, der er baseret på en række statistiske oplysninger. Vi bruger 3 slags standardhuse, når vi fastsætter grundværdier:

Standardhus for helårshuse
Det afspejler det mest almindelige helårshus i Danmark og er et parcelhus fra 1970. Det er 140 m² stort og har cementstentag, ydervægge af mursten, 1 badeværelse, 1 toilet, fjernvarme og har ingen supplerende varme.
Standardhus for sommerhuse
Det afspejler det mest almindelige sommerhus i Danmark og er et sommerhus fra 1980, der ikke er bygget om. Det er 80 m² stort, er af træ og har fibercementtag.
Standardhus for ejerlejligheder
Det er et parcelhus i mursten fra 2018. Det er 140 m² og har tag af betontagsten, ydervægge af mursten, 1 badeværelse, 1 toilet, fjernvarme og ingen supplerende varme.

Læs mere om, hvordan vi bruger standardhuset, når vi fastsætter grundværdien for ejerlejligheder, i artiklen Grundværdikurven for ejerlejligheder.

Sådan bruger vi et standardhus, når vi fastsætter grundværdi for helårshuse og sommerhuse

Vi bruger et standardhus, når vi fastsætter værdien af grunden uden bygninger. Hvilket standardhus vi bruger, afhænger af, hvad man må bruge grunden til ifølge plangrundlaget:

Grunden må anvendes til både helårshuse og sommerhuse
Vi vurderer grunden med både standardhuset for helårshuse og standardhuset for sommerhuse og vælger den bedste anvendelse og dermed den højeste værdi.
Grunden kun må anvendes til sommerhuse
Vi vurderer grunden med standardhuset for sommerhuse.

Læs mere om grundværdi og standardhus i artiklen Sådan fastsætter vi grundværdien for huse.

Hvorfor bruger vi en ejendomsværdi for et standardhus, når vi vurderer huse?

Grundværdien skal svare til, hvad en helårs- eller sommerhusgrund ville være værd, hvis der ikke var bygget noget på den. Den skal altså ikke være påvirket af, om der fx ligger et stort, nyt hus eller et lille, gammelt hus på grunden.

Standardhuset giver os en ensartet målestok, så vi kan se bort fra værdien af de bygninger, der faktisk ligger på grunden. Standardhuset kan vi altså "placere" på en hvilken som helst grund. Lige meget hvor vi placerer det, kan statistikken fortælle os, hvor meget det er værd i forhold til grunden.

2. Vi aflæser en værdi på grundværdikurven

Ejendomsværdien for standardhuset på din grund bruger vi til at aflæse en værdi for grunden på det, vi kalder grundværdikurven.

Grundværdikurven viser forholdet mellem ejendomsværdi og grundværdi. Kurven bygger på en lang række data, fx fra salg af ubebyggede grunde og data fra ejendomsmæglervurderinger.

Hvad er grundværdikurven for huse?

Grundværdikurven for huse er et statistisk hjælpeværktøj, som vi bruger, når vi skal finde værdien af grunde uden bygninger på. Grundværdikurven for huse afspejler forholdet mellem ejendomsværdi og grundværdi – men kun hvis vi tager udgangspunkt i et standardhus placeret på din grund.

Når vi bruger grundværdikurven for huse, kan vi fastsætte grundværdier, uanset hvor i landet en grund ligger. Vi kan vurdere grunde med samme beliggenhed og karakteristika ensartet, også selv om der er forskel på størrelsen og kvaliteten af de bygninger, der ligger på grundene.

Vi har 3 grundværdikurver: grundværdikurven for helårshuse, grundværdikurven for sommerhuse og grundværdikurven for ejerlejligheder.

Læs mere om grundværdikurven for huse

Læs mere om grundværdikurven for ejerlejligheder

3. Vi justerer i forhold til den bedste udnyttelse af grunden

Værdien, vi har aflæst på grundværdikurven, afspejler, hvad din grund er værd, uden at vi har taget højde for, hvor meget der må bygges på den.

Men hvor meget du kan udnytte grunden, har betydning for værdien af den. Derfor justerer vi værdien i forhold til en typisk grund:

For helårshuse: 800 m² med en bebyggelsesprocent på 30 %.
For sommerhuse: 1.200 m² med en bebyggelsesprocent på 15 %.

Vi ser derfor på 2 forhold:

1. Hvor stort et etageareal må der bygges på din grund?

Hvis den bedste udnyttelse af din grund gør det muligt at bygge et større etageareal end på den typiske grund, justerer vi op.
Hvis den bedste udnyttelse af din grund betyder, at det kun er muligt at bygge et mindre etageareal end på den typiske grund, justerer vi ned.

2. Hvor stort er restarealet på din grund?

Hvis restarealet er større end den typiske grunds, justerer vi op. Hvis det er mindre, justerer vi ned.

Hvad er ”den typiske grund”?

Når vi vurderer huse, bruger vi ”en typisk grund”. Vi definerer den typiske grund ud fra, hvilken type hus der ligger på grunden.

Typisk grund for helårshuse: Den er på 800 m², hvor bebyggelsesprocenten på 30 % udnyttes fuldt ud. Den har dermed et etageareal på 240 m² og et restareal på 560 m².
Typisk grund for sommerhuse: Den er på 1.200 m², hvor bebyggelsesprocenten på 15 % udnyttes fuldt ud. Den har dermed et etageareal på 180 m² og et restareal på 1.020 m².

Gå til trin 3: Vi fastsætter den endelige grundværdi