Grund
Når vi vurderer en ejendom, ser vi på mange forskellige faktorer, som kan påvirke værdien – bl.a. grunden, dens form og størrelse og de bygninger, der ligger på grunden.
Når vi ser på ejendommens grund, tager vi altid højde for planforhold og udstykningsmuligheder. Derudover ser vi også på:
- Grundens form: Er dens form hensigtsmæssig eller uhensigtsmæssig at bygge på?
- Grundens areal: Hvor stor er grunden?
Anvendelse og udnyttelse af grund
en
Når vi vurderer en grund med helårshus eller sommerhus, ser vi både på den faktiske og den mulige anvendelse og udnyttelse af grunden. Hvis en grund har flere muligheder for anvendelse og udnyttelse, beregner vi en værdi for hver mulighed. Det gør vi med udgangspunkt i det, der står i plangrundlaget.
Anvendelse af grunden
Anvendelse betegner det, som bygninger på grunden kan bruges til – dvs. typen af byggeri. Vi ser både på den type byggeri, som faktisk er opført på grunden, og på det, som det er muligt at opføre på den ifølge plangrundlaget:
Når vi ser på ejendommens grund, tager vi altid højde for planforhold og udstykningsmuligheder. Derudover ser vi også på:
- Grundens form: Er dens form hensigtsmæssig eller uhensigtsmæssig at bygge på?
- Grundens areal: Hvor stor er grunden?
Udnyttelse af grunden
Udnyttelse betegner, hvor meget af grunden der kan bygges på – dvs. mængden af byggeri. Vi ser både på den mængde byggeri, som faktisk er opført på grunden, og på det, som det er muligt at opføre på den ifølge plangrundlaget:
- Faktisk udnyttelse: Hvor stort et etageareal er der faktisk bygget på grunden? Det kan fx være 140 m².
- Mulig udnyttelse: Hvor meget må der bygges på grunden ifølge plangrundlaget? Det kan fx være en bebyggelsesprocent på 30.
Hvis der lovligt er bygget mere på en grund end det, der er muligt ifølge plangrundlaget, vurderer vi, om den faktiske udnyttelse giver en højere værdi af grunden end den udnyttelse, der er mulig ifølge plangrundlaget. Hvis det er tilfældet, vil den faktiske udnyttelse økonomisk set være den bedste.
På den måde vurderer vi, hvilken kombination af anvendelse og udnyttelse der økonomisk set er den bedste.
Plangrundlaget er fx lokalplaner og kommuneplaner.
Oplysninger om den faktiske anvendelse og udnyttelse har vi fra BBR. Oplysninger om den mulige anvendelse og udnyttelse har vi fra Plandata.dk.
Hvad tager vi ellers højde for?
Grundens form
Vi tager højde for grundens form, når vi vurderer helårshuse. Det gør vi ikke, når vi vurderer sommerhuse og ejerlejligheder. Vores statistiske beregninger viser nemlig, at grundens form kan påvirke værdien af et helårshus, men ikke værdien af et sommerhus eller en lejlighed.
En grund til helårshuse kan have mange former – firkantet, trekantet, bred, smal, ensartet eller skæv. Men for langt de fleste grunde vil formen ikke have væsentlig betydning for vurderingen. Det gælder fx også koteletgrunde.
Typisk vil grunden i sin helhed nemlig være stor nok til, at man kan udnytte de muligheder for at bygge, som plangrundlaget giver. Det vil sige, at man kan udnytte bebyggelsesprocenten fuldt ud.
Det kan være, at man skal tage særlige hensyn, når man placerer bygningerne, eller at man skal bygge boligen i flere etager eller med en særlig form. Men hvis man kan bygge, som det er muligt ifølge plangrundlaget og bygningsreglementets regler, forringer grundens form ikke nødvendigvis grundens værdi.
Hvert år får vi beregnet skalaværdier for grundens form for alle grunde til helårshuse i Danmark. Dem bruger vi til at vurdere, om en grunds form har betydning for vurderingen:
- Skalaværdien afspejler, hvor hensigtsmæssig en grunds form er. Hvis grunden har et sammenhængende, firkantet område, man kan bygge på, har den en hensigtsmæssig form.
- Det indgår i skalaværdien for grundens form, hvis en del af grunden er indkørsel, fx på en koteletgrund.
- Skalaværdien for grundens form har ikke noget at gøre med, om grunden ligger højere eller lavere end grundene omkring den, eller om den er kuperet eller hælder.
- Servitutter eller beskyttelseslinjer, der begrænser, hvor meget der kan bygges på grunden, er heller ikke omfattet af skalaværdien for grundens form. Hvis vi har oplysninger om den slags forhold, undersøger og vurderer vi, om de har betydning for vurderingen af din grund. Det vil fremgå af den deklaration, som vi sender til dig før vurderingen af din ejendom.
Skalaværdierne beregnes af Klimadatastyrelsen, der bruger oplysninger fra Matrikelregistret.
Grunden skråner eller hælder
Vi har data, der viser, om en grund til helårshuse eller sommerhuse har hældning, hvor stor hældningen er, og hvor meget af grunden der er berørt. Man kan dog ikke statistisk afgøre, om og hvordan hældning påvirker en grunds værdi. I nogle tilfælde vil en stor hældning gøre grunden mere værd, i andre tilfælde mindre værd. Det er fx afhængigt af, hvilken retning grunden skråner, fx mod nord eller syd, eller om hældningen giver udsigt.
Vi tager derfor ikke automatisk højde for grundens hældning, da det kræver en konkret faglig vurdering.
Hvis din grund har stor hældning på en stor del af arealet, kan det begrænse mulighederne for at bygge på den. Så undersøger og vurderer vi, om det påvirker værdien af ejendommen så meget, at vi skal give et nedslag i grundværdien. Hvis vi mener det, kan du se det i den deklaration, som vi sender til dig før vurderingen af din ejendom.
Hvis grundens hældning ikke begrænser, at din grund kan anvendes og udnyttes, som det er muligt ifølge plangrundlaget, vil hældningen ikke påvirke vurderingen. Det vil ofte være tilfældet, hvis der kan bygges eller er bygget en bolig på grunden, der er på størrelse med andre typiske boliger i området.
Hvis de ejendomme, vi sammenligner din ejendom med (referenceejendommene), har grunde med tilsvarende hældning, vil det afspejle sig i deres salgspriser og i prisniveauet i området.
Vores data om grundens hældning får vi fra Danmarks Højdemodel, der produceres af Klimadatastyrelsen.
Servitutter
Som udgangspunkt har vi ikke oplysninger om servitutter. Du bør derfor give os besked, hvis der er tinglyst en servitut på din ejendom eller på andre ejendomme, som du mener påvirker værdien af din ejendom.
Hvis vi har oplysninger om en servitut, der kan påvirke din ejendoms værdi, undersøger vi, om den har betydning for vurderingen. Hvis vi vurderer, at den påvirker værdien af din ejendom, kan du se det i den deklaration, som vi sender til dig før vurderingen.
Servitutter udvider, begrænser eller regulerer ejerens muligheder for at anvende og udnytte grunden eller giver andre rådighed over ejendommen eller pålægger ejeren særlige pligter. Det kan måske påvirke værdien af en ejendom. Om en servitut har betydning for vurderingen af en ejendom, afhænger altid af en konkret vurdering.
Hvis der er tinglyst en såkaldt privatretlig servitut på din ejendom, tager vi kun hensyn til den, hvis den fx er pålagt din ejendom til fordel for en anden ejendom, og du ikke ejer den anden ejendom. Det kan fx være, at ejeren af den anden ejendom har ret til at færdes på din ejendom eller til at begrænse, hvad du kan bygge eller plante på din ejendom.
Nogle servitutter gælder for mange ejendomme i et område. En servitut kan fx fastsætte en lavere bebyggelsesprocent end plangrundlagets eller et forsyningsselskabs ret til at grave ledninger ned. Hvis en sådan servitut påvirker værdien af en ejendom, vil det være afspejlet i priserne på de ejendomme, vi sammenligner din ejendom med (referenceejendommene). Det er kun, hvis en sådan servitut påvirker din ejendom i større omfang end andre ejendomme, at den kan få betydning for vurderingen af din ejendom i form af et tillæg eller nedslag.
Du kan finde tinglyste servitutter på tinglysning.dk
Beskyttelseslinjer
Vi har data om vejbyggelinjer og beskyttelseslinjer, der beskytter søer og åer, fortidsminder, strand og klit, fredede områder, beskyttede naturtyper (§ 3-områder, fx hede, mose og overdrev) og fredskov.
Hvis din grund er omfattet af en eller flere beskyttelseslinjer, kan du se det i deklarationen, som vi sender til dig, før vi vurderer din ejendom. Hvis 10 % eller mere af din grund er omfattet af beskyttelseslinjer, vurderer vi, om det begrænser de muligheder for at udnytte grunden, som plangrundlaget giver.
Beskyttelseslinjer kan have betydning for, hvordan du som boligejer kan bygge på din grund. Kommunen kan give dispensation til at bygge ind over beskyttelseslinjer, og der kan være bygget på en grund, inden en beskyttelseslinje er fastlagt.
Hvis en beskyttelseslinje ikke forhindrer dig i at anvende og udnytte grunden, som det er muligt ifølge plangrundlaget, vil den som udgangspunkt ikke påvirke værdien af din ejendom.
Hvis de ejendomme, vi sammenligner din ejendom med (referenceejendommene), er påvirket af samme eller lignende beskyttelseslinjer, vil det afspejle sig i deres salgspriser og i prisniveauet i området.
Vi har ikke data om kirke- og skovbyggelinjer, digebeskyttelse og Natura 2000-fredning. Hvis din grund er omfattet af en eller flere af disse beskyttelser, og du mener, at de påvirker værdien af din ejendom, kan du give os besked.
Du kan læse om beskyttelseslinjer på Miljøstyrelsens hjemmeside mst.dk eller på borger.dk
Jordforurening
Vi får automatisk oplysninger fra din region, hvis der er registreret jordforurening på die grund, dit hus eller din ejerlejlighed ligger på.
Regionerne registrerer jordforurening og kortlægger den på 2 niveauer:
- Vidensniveau 1: Der er måske forurenet jord på grunden.
- Vidensniveau 2: Der er konstateret forurenet jord på grunden.
- Regionen kategoriserer jordforureningen som F0, F1 eller F2, der viser, hvilken betydning forureningen kan have for brugen af boligen og grunden.
Hvis der er kortlagt jordforurening på grunden på vidensniveau 2, og den er kategoriseret som F2, undersøger og vurderer vi, om jordforureningen påvirker værdien af din ejendom. Hvis vi mener det, kan du se det i den deklaration, som vi sender til dig før vurderingen af din ejendom.
Hvis jordforureningen kan have skadelig virkning på mennesker og miljøet eller begrænser mulighederne for at bruge ejendommen som bolig, kan det påvirke vurderingen, så vi giver et nedslag.
Hvis du bor i et byområde, er din grund som udgangspunkt klassificeret som lettere forurenet ligesom alle andre grunde i området, og denne type jordforurening er dermed ikke konkret og specifik for din ejendom. Det tager vurderingen højde for på den måde, at den lettere jordforurening vil være afspejlet i priserne på de ejendomme, vi sammenligner din ejendom med (referenceejendommene).
Du kan på din regions hjemmeside se, om der er kortlagt jordforurening på grunden, og om regionen har kategoriseret en jordforurenings betydning for, hvordan boligen og grunden kan bruges.
Risiko for oversvømmelse
Vi tager ikke direkte højde for risiko for oversvømmelse.
Hvis de ejendomme, vi sammenligner din ejendom med (referenceejendommene), også kan være i risiko for oversvømmelse, vil det afspejle sig i deres salgspriser og i prisniveauet i området.
Hvis vi får oplysninger om, at din ejendom er i særlig risiko for oversvømmelse pga. sin beliggenhed, undersøger og vurderer vi, om det påvirker dens værdi. Det vil sige, om du ved et salg vil få en betragteligt lavere pris netop pga. risiko for oversvømmelse.
Læs mere om grunden, og hvordan vi beregner
Hvad er grundværdikurven for huse?
Grundværdikurven for huse er et statistisk hjælpeværktøj, som vi bruger, når vi skal finde værdien af grunde uden bygninger på. Grundværdikurven for huse afspejler forholdet mellem ejendomsværdi og grundværdi – men kun hvis vi tager udgangspunkt i et standardhus placeret på din grund.
Når vi bruger grundværdikurven for huse, kan vi fastsætte grundværdier, uanset hvor i landet en grund ligger. Vi kan vurdere grunde med samme beliggenhed og karakteristika ensartet, også selv om der er forskel på størrelsen og kvaliteten af de bygninger, der ligger på grundene.
Vi har 3 grundværdikurver: grundværdikurven for helårshuse, grundværdikurven for sommerhuse og grundværdikurven for ejerlejligheder.
Hvad er et standardhus, og hvordan bruger vi det?
Et standardhus er et teoretisk hus, der er baseret på en række statistiske oplysninger. Vi bruger 3 slags standardhuse, når vi fastsætter grundværdier:
- Standardhus for helårshuse
Det afspejler det mest almindelige helårshus i Danmark og er et parcelhus fra 1970. Det er 140 m² stort og har cementstentag, ydervægge af mursten, 1 badeværelse, 1 toilet, fjernvarme og har ingen supplerende varme. - Standardhus for sommerhuse
Det afspejler det mest almindelige sommerhus i Danmark og er et sommerhus fra 1980, der ikke er bygget om. Det er 80 m² stort, er af træ og har fibercementtag. -
Standardhus for ejerlejligheder
Det er et parcelhus i mursten fra 2018. Det er 140 m² og har tag af betontagsten, ydervægge af mursten, 1 badeværelse, 1 toilet, fjernvarme og ingen supplerende varme.Læs mere om, hvordan vi bruger standardhuset, når vi fastsætter grundværdien for ejerlejligheder, i artiklen Grundværdikurven for ejerlejligheder.
Sådan bruger vi et standardhus, når vi fastsætter grundværdi for helårshuse og sommerhuse
Vi bruger et standardhus, når vi fastsætter værdien af grunden uden bygninger. Hvilket standardhus vi bruger, afhænger af, hvad man må bruge grunden til ifølge plangrundlaget:
- Grunden må anvendes til både helårshuse og sommerhuse
Vi vurderer grunden med både standardhuset for helårshuse og standardhuset for sommerhuse og vælger den bedste anvendelse og dermed den højeste værdi. - Grunden kun må anvendes til sommerhuse
Vi vurderer grunden med standardhuset for sommerhuse.
Læs mere om grundværdi og standardhus i artiklen Sådan fastsætter vi grundværdien for huse.
Hvad er mindstegrundstørrelse, og hvad bruger vi den til?
Mindstegrundstørrelsen er et udtryk for, hvor mange m² en grund minimum skal være i et område.
Vi bruger mindstegrundstørrelsen fra enten lokalplan eller kommuneplan (dvs. plangrundlaget) eller fra bygningsreglementet. Den er:
- For helårshuse (fritliggende enfamilieshus): 700 m²
- For sommerhuse: 1.200 m².
Hvis der ikke er fastsat en mindstegrundstørrelse i plangrundlaget, bruger vi mindstegrundstørrelsen i bygningsreglementet. Den er fx 700 m² for et parcelhus (fritliggende enfamilieshus). Bygningsreglementet har ikke en mindstegrundstørrelse for fx rækkehuse og dobbelthuse, så her bruger vi den samme mindstegrundstørrelse på 700 m² som ved parcelhuse.
Bruges til at vurdere, om grunden kan udstykkes
I vurderingen bruger vi mindstegrundstørrelsen, når vi ser på muligheder for udstykning. Et af kriterierne for at kunne udstykke en grund er, at den skal være mindst dobbelt så stor som mindstegrundstørrelsen. Er mindstegrundstørrelsen fx 700 m², skal grunden altså være mindst 1.400 m², for at den kan udstykkes i 2 grunde.
Hvad er ”den typiske grund”?
Når vi vurderer huse, bruger vi ”en typisk grund”. Vi definerer den typiske grund ud fra, hvilken type hus der ligger på grunden.
- Typisk grund for helårshuse: Den er på 800 m², hvor bebyggelsesprocenten på 30 % udnyttes fuldt ud. Den har dermed et etageareal på 240 m² og et restareal på 560 m².
- Typisk grund for sommerhuse: Den er på 1.200 m², hvor bebyggelsesprocenten på 15 % udnyttes fuldt ud. Den har dermed et etageareal på 180 m² og et restareal på 1.020 m².
Hvorfor bruger vi en ejendomsværdi for et standardhus, når vi vurderer huse?
Grundværdien skal svare til, hvad en helårs- eller sommerhusgrund ville være værd, hvis der ikke var bygget noget på den. Den skal altså ikke være påvirket af, om der fx ligger et stort, nyt hus eller et lille, gammelt hus på grunden.
Standardhuset giver os en ensartet målestok, så vi kan se bort fra værdien af de bygninger, der faktisk ligger på grunden. Standardhuset kan vi altså "placere" på en hvilken som helst grund. Lige meget hvor vi placerer det, kan statistikken fortælle os, hvor meget det er værd i forhold til grunden.
Hvad er skalaværdi for grundens form, og hvad bruger vi den til?
Vi får hvert år beregnet en skalaværdi for grundens form for alle helårsgrunde i Danmark. Sommerhusgrunde og ejerlejlighedsgrunde får ingen skalaværdi, fordi vi ikke tager højde for grundens form, når vi vurderer sommerhuse og ejerlejligheder. Vores statistiske beregninger viser nemlig, at grundens form kan påvirke værdien af et helårshus, men ikke værdien af et sommerhus eller en lejlighed.
Skalaværdien afspejler, hvor hensigtsmæssig en grunds form er, og vi bruger den, når vi vurderer helårshuse. Hvis grunden har et sammenhængende, rektangulært område, man kan bygge på, har den en hensigtsmæssig form.
Skalaværdien for grundens form ligger mellem 1 og 0:
- Jo tættere på 1, jo mere hensigtsmæssig er grundens form. En skalaværdi på fx 0,9 betyder, at grundens form ikke begrænser mulighederne for at bygge på den.
- Jo tættere på 0, jo mere uhensigtsmæssig er grundens form. Dvs. at det ikke kan lade sig gøre at bygge på større dele af den.
Skalaværdien bruger vi som grundlag for at sammenligne en grunds form med referenceejendommenes grundform og vurdere, om grundens form har betydning for værdien af ejendommen. Når vi justerer for forskelle mellem din ejendom og dine referenceejendomme, justerer vi, hvis ejendommene har forskellige skalaværdier for grundens form.
Vi bruger også skalaværdien til at finde grunde, hvis form forringer de muligheder for at bygge, som plangrundlaget giver. En meget uhensigtsmæssig form kan betyde, at der kun kan bygges et mindre hus end det, der er muligt at bygge ifølge plangrundlaget. Det kan påvirke ejendommens værdi.
Beregningen af skalaværdien tager højde for, at der ikke kan bygges på de dele af grunden, som er smallere end 5 meter. Hvis hele grunden er smallere end 5 meter, får den en skalaværdi på 0 for grundens form. Beregningen foretages på hele grunden, og skalaværdien inkluderer derfor også eventuelt vejareal.
Skalaværdien omfatter ikke servitutter eller beskyttelseslinjer, der begrænser, hvor meget der kan bygges på grunden. Hvis vi har oplysninger om den slags forhold, undersøger og vurderer vi, om de har betydning for vurderingen af din grund. Det vil fremgå af din deklaration.
Skalaværdien beregnes af Klimadatastyrelsen, der bruger oplysninger fra Matrikelregistret.
Ligger dit helårshus på en koteletgrund?
For langt de fleste koteletgrunde vil deres form ikke have væsentlig betydning for vurderingen. Typisk vil grunden i sin helhed nemlig være stor nok til, at man kan udnytte de muligheder for at bygge, som plangrundlaget giver. Det vil sige, at man kan udnytte bebyggelsesprocenten fuldt ud.
En koteletgrund har ofte en skalaværdi for grundens form på 1 eller tæt på 1. Det skyldes, at adgangsvejen (koteletbenet) typisk udgør så lille en del af det samlede grundareal, at det ikke begrænser mulighederne for at udnytte grunden.
Vi tager højde for grundens form, når vi vurderer helårshuse. Det gør vi ikke, når vi vurderer sommerhuse. Vores statistiske beregninger viser nemlig, at grundens form kan påvirke værdien af et helårshus, men ikke værdien af et sommerhus.
Har din grunds form betydning for vurderingen?
Vi tager højde for grundens form, når vi vurderer helårshuse. Det gør vi ikke, når vi vurderer sommerhuse og ejerlejligheder. Vores statistiske beregninger viser nemlig, at grundens form kan påvirke værdien af et helårshus, men ikke værdien af et sommerhus eller en lejlighed.
En grund til helårshuse kan have mange former – firkantet, trekantet, bred, smal, ensartet eller skæv. Men for langt de fleste grunde vil formen ikke have væsentlig betydning for vurderingen. Det gælder fx også koteletgrunde.
Typisk vil grunden i sin helhed nemlig være stor nok til, at man kan udnytte de muligheder for at bygge, som plangrundlaget giver. Det vil sige, at man kan udnytte bebyggelsesprocenten fuldt ud.
Det kan være, at man skal tage særlige hensyn, når man placerer bygningerne, eller at man skal bygge boligen i flere etager eller med en særlig form. Men hvis man kan bygge, som det er muligt ifølge plangrundlaget og bygningsreglementets regler, forringer grundens form ikke nødvendigvis grundens værdi.
Hvert år får vi beregnet skalaværdier for grundens form for alle grunde til helårshuse i Danmark. Dem bruger vi til at vurdere, om en grunds form har betydning for vurderingen:
- Skalaværdien afspejler, hvor hensigtsmæssig en grunds form er. Hvis grunden har et sammenhængende, firkantet område, man kan bygge på, har den en hensigtsmæssig form.
- Det indgår i skalaværdien for grundens form, hvis en del af grunden er indkørsel, fx på en koteletgrund.
- Skalaværdien for grundens form har ikke noget at gøre med, om grunden ligger højere eller lavere end grundene omkring den, eller om den er kuperet eller hælder.
- Servitutter eller beskyttelseslinjer, der begrænser, hvor meget der kan bygges på grunden, er heller ikke omfattet af skalaværdien for grundens form. Hvis vi har oplysninger om den slags forhold, undersøger og vurderer vi, om de har betydning for vurderingen af din grund. Det vil fremgå af den deklaration, som vi sender til dig før vurderingen af din ejendom.
Skalaværdierne beregnes af Klimadatastyrelsen, der bruger oplysninger fra Matrikelregistret.
Hvordan beregner vi en ejendomsværdi for et standardhus på din grund?
Vi forestiller os, at standardhuset er bygget på din helårs- eller sommerhusgrund, og beregner en samlet værdi for standardhuset og din grund, altså en ejendomsværdi. Vi bruger den samme metode, som når vi beregner din foreløbige ejendomsværdi, og bruger altså de samme referenceejendomme og oplysninger om fx omgivelser.
Der er dog 2 forskelle i beregningen:
- Når vi tager udgangspunkt i områdets kvadratmeterpris, justerer vi for forskelle mellem referenceejendommene og standardhuset, dvs. ikke for forskellene mellem referenceejendommene og din ejendom.
- Vi bruger standardhusets vægtede areal i stedet for din ejendoms vægtede areal.
Hvorfor tager vi udgangspunkt i et standardhus, når vi vurderer huse?
Det gør vi, fordi der i Danmark kun bliver solgt meget få ubebyggede grunde. Når vi skal fastsætte værdien af din grund, kan vi derfor ikke tage udgangspunkt i konkrete salg af grunde i dit område. I stedet har vi brug for en ensartet målestok, og det får vi netop ved at bruge standardhuset.
Når vi ”placerer” standardhuset på din grund, kan vi se bort fra værdien af de bygninger, der faktisk ligger på grunden. Ud fra statistik om ejendomssalg kan vi beregne værdien af standardhuset på din grund og dermed beregne værdien af din grund uden bygninger.
Særligt for ejerlejligheder
Hvad er grundværdikurven for ejerlejligheder?
Grundværdikurven er et statistisk hjælpeværktøj, som vi bruger, når vi skal fastsætte grundværdi. Grundværdikurven afspejler forholdet mellem ejendomsværdi og grundværdi.
Med grundværdikurven for ejerlejligheder kan vi fastsætte grundværdier for ejerlejligheder, uanset hvor i landet de ligger, i hvilket område og på hvilken etage. Grundværdien for en ejerlejlighed afspejler værdien af dens beliggenhed. Selvom lejligheder på samme beliggenhed har forskellig størrelse og kvalitet, kan vi vurdere værdien af beliggenhed ensartet, når vi bruger grundværdikurven.
Hvorfor bruger vi data om helårshuse, når vi fastsætter en ejerlejligheds grundværdi?
En ejerlejligheds grundværdi afspejler værdien af dens beliggenhed, altså hvad en køber er villig til at betale for at bo på en konkret beliggenhed.
Med data om helårshuse kan vi vurdere værdien af en konkret beliggenhed, uanset om der ligger et helårshus eller en ejerlejlighed.
Vi kan også sikre, at grundværdier for helårshuse og ejerlejligheder bliver så ensartede som muligt. Det vil sige, at et helårshus og en ejerlejlighed med samme ejendomsværdi, samme størrelse, samme beliggenhed (i samme område) og i vidt omfang samme bygningskarakteristika vil få samme grundværdi pr. m².
Vi kan ikke fastsætte grundværdien for ejerlejligheder på samme måde, som vi fastsætter grundværdien for huse, hvor vi vurderer grunden uden bygninger.
Der sælges nemlig for få ubebyggede grunde til ejerlejligheder, og de få grunde, der sælges, købes typisk af investorer. Derfor vil salgspriser på grunde til byggeri af ejerlejligheder ikke afspejle den pris, en privat køber er villig til at betale for en færdigbygget ejerlejlighed på en konkret beliggenhed. Det gælder for både nye og ældre ejerlejligheder.
Hvad er en standardlejlighed, og hvad bruger vi den til?
Standardlejligheden er en teoretisk lejlighed, der er baseret på en række statistiske oplysninger. Vi bruger den, når vi fastsætter en ejerlejligheds grundværdi.
Standardlejligheden er fra 2018, er 140 m² stor, har 1 badeværelse, 1 toilet, fjernvarme og ingen supplerende varme.
Vi bruger standardlejligheden, når vi fastsætter grundværdien for en ejerlejlighed
Grundværdien afspejler værdien af ejerlejlighedens beliggenhed. Den skal altså ikke være påvirket af, om ejerlejligheden er ny eller gammel.
For at beregne værdien af beliggenheden har vi brug for at se bort fra den konkrete ejerlejligheds værdi. Det kan vi gøre ved hjælp af standardlejligheden, som vi kan "placere" på en hvilken som helst beliggenhed. Vores statistiske hjælpeværktøj grundværdikurven kan derefter vise os, hvor meget standardlejligheden er værd på denne konkrete beliggenhed.
Vi bruger også et standardhus, når vi fastsætter grundværdien for en ejerlejlighed
Vi bruger data om helårshuse og et standardhus, når vi fastsætter grundværdien. Standardhuset er et teoretisk hus, der er baseret på en række statistiske oplysninger om helårshuse.
Det er et parcelhus i mursten fra 2018. Det er 140 m² og har tag af betontagsten, ydervægge af mursten, 1 badeværelse, 1 toilet, fjernvarme og ingen supplerende varme.
Vi bruger standardhuset på 2 måder:
- Vi bruger det til at danne grundværdikurven for ejerlejligheder.
- Når vi bruger grundværdikurven, aflæser vi en værdi af ejerlejlighedens beliggenhed med et standardhus. Den værdi svarer til værdien af beliggenheden med en standardlejlighed.
Læs mere om grundværdikurven for ejerlejligheder
Standardhuset svarer til standardlejligheden
Standardhuset har samme standardiserede størrelse (140 m²) og i vidt omfang samme bygningskarakteristika som standardlejligheden. De er altså sammenlignelige. Vi kan derfor bruge standardhuset til at beregne standardlejlighedens bygningsværdi og grundværdi pr. m².
Bygningsværdien afspejler værdien af selve standardlejligheden, uanset hvor den er placeret. Bygningsværdien er altså forskellen mellem standardlejlighedens ejendomsværdi og grundværdi.
Hvad er anvendelse og udnyttelse af en grund med ejerlejligheder?
Når vi vurderer ejerlejligheder, skal vi se på, om der kan bygges flere kvadratmeter ejerlejligheder i etagebyggeri, end der allerede er bygget på grunden. Hvis der kan det, har det betydning for de eksisterende ejerlejligheders grundværdi.
Derfor Hvis der kan bygges mere på grunden, undersøger vi derfor, hvad hvordan det er muligt at anvende og udnytte grunden til ifølge plangrundlaget, og hvordan grunden faktisk anvendes og udnyttes.
Anvendelse betegner det, som bygninger på grunden kan bruges til – dvs. typen af byggeri.
- Faktisk anvendelse: Hvilke bygninger er der faktisk på grunden? Ud over ejerlejligheder i etageboligbyggeri kan det være øvrige ejerlejligheder som fx erhverv, institutioner eller rækkehuse.
- Mulig anvendelse: Vi ser kun på den mulige anvendelse til ejerlejligheder i etagebyggeri.
Udnyttelse betegner, hvor meget af grunden der kan bygges på – dvs. mængden af byggeri.
- Faktisk udnyttelse: Hvor stort et etageareal er der faktisk bygget på grunden? Det kan både være ejerlejligheder i etageboligbyggeri og øvrige ejerlejligheder, fx erhverv, institutioner eller rækkehuse.
- Mulig udnyttelse: Hvor meget etageboligbebyggelse til ejerlejligheder må der bygges på grunden ifølge plangrundlaget? Det kan fx være et antal m² eller en bebyggelsesprocent.
Plangrundlaget er fx lokalplaner og kommuneplaner.
Oplysninger om den faktiske anvendelse og udnyttelse har vi fra BBR. Oplysninger om den mulige anvendelse og udnyttelse har vi fra Plandata.dk eller bygningsreglementet.