Sådan justerer vi for forskelle mellem din ejerlejlighed og referencelejlighederne

Hvor meget vi justerer, kommer altid an på, hvor meget din ejerlejlighed ligner eller ikke ligner de lejligheder, vi sammenligner med.

Vi sammenligner med referencelejligheder

Når vi ser på, hvor meget der skal justeres for et forhold, ser vi det altid i relation til referencelejlighederne. Deres salgspriser afspejler en lang række forhold, som køber har været villig til at betale for, fx:

Beliggenhed
Afstand til motorveje
Grønne områder
Ejerlejlighedens karakteristika.

Når vi tager udgangspunkt i salgspriserne, indgår alle disse forhold altså allerede som en del af den områdepris, din vurdering bygger på.

Vurderingen er specifik for din ejerlejlighed

Vi ved godt, at der er forskelle mellem din lejlighed og referencelejlighederne, og derfor er din ejendomsværdi heller ikke kun et gennemsnit af deres salgspriser. Vurderingen er specifik for din ejerlejlighed, fordi vi justerer for forskellene.

3 eksempler på justering for forskelle

1. Hvorfor justerer vi ned, når din ejerlejlighed ligger tæt på kysten?

Din ejerlejlighed ligger tæt på kysten, og det påvirker værdien af din lejlighed positivt. Køberne vil være villige til at betale for den gode beliggenhed. Men alle dine referencelejligheder ligger endnu tættere på kysten. Så hvis din lejlighed skulle sælges, ville prisen afspejle, at der er længere afstand fra din lejlighed til kysten, og derfor justerer vi ned i forhold til referencelejlighederne.

2. Hvorfor justerer vi op, når din ejerlejlighed ligger tæt på motorvejen?

Din ejerlejlighed ligger tæt på motorvejen, og støjen derfra påvirker værdien af din lejlighed negativt. Men de fleste af dine referencelejligheder ligger endnu tættere på motorvejen. Det betyder, at deres salgsværdi vil være negativt påvirket i endnu højere grad. Derfor justerer vi op i forhold til referencelejlighederne.

3. Hvorfor justerer vi ned, når de fleste andre ejerlejligheder er ældre end din?

Vi ved, at en ejerlejligheds alder har betydning for salgsprisen, sådan at en gammel lejlighed typisk er mindre værd. I dette eksempel er nogle af dine referencelejligheder ældre end din lejlighed, andre er nyere. De nyeste referencelejligheder ligger tættere på din lejlighed end de gamle.

Jo tættere en referencelejlighed ligger på din, jo mere vægter den, når vi justerer.

Selvom der er flest ejerlejligheder, der er ældre end din, justerer vi ned, fordi de ældste lejligheder ligger længere væk.

Vi justerer selvfølgelig kun, hvis det er relevant. Hvis din lejlighed og referencelejlighederne alle ligger lige langt fra kysten eller er bygget i samme år, justerer vi ikke for det. Det er forskellene, der betyder noget.

Læs mere om, hvordan vi fastsætter ejendomsværdi

Hvornår et forhold er positivt, og hvornår det er negativt, ved vi fra statistik over, hvordan forskellige forhold påvirker ejendommes salgspriser. Er det fx en fordel at bo tæt på en jernbane, så man hurtigt kan komme på arbejde, eller er det en ulempe pga. larmen?

Læs mere: Hvad betyder forskellige forhold for vurderingen?

Få svar på dine spørgsmål

Hvor meget tæller referencelejlighederne, når vi vurderer ejerlejligheder?

Når vi sammenligner din ejerlejlighed med referencelejlighederne, bruger vi et vægtet gennemsnit. Det betyder, at nogle lejligheder tæller mere i gennemsnittet end andre, og det er lejlighedens plads på listen, der afgør, hvor meget den vægter.

En referencelejlighed i samme opgang som din vægter højere end en referencelejlighed, der ligger væg mod væg med din, men i en anden opgang. Er der flere referencelejligheder i din opgang, er det salgstidspunktet, der afgør deres vægtning. Det seneste salg vægter højest.

Referencelejlighederne vægter sådan her:

Referencelejlighed 1: 19 %
Referencelejlighed 2: 17 %
Referencelejlighed 3: 15 %
Referencelejlighed 4: 13 %
Referencelejlighed 5: 11 %
Referencelejlighed 6: 9 %
Referencelejlighed 7: 7 %
Referencelejlighed 8: 5 %
Referencelejlighed 9: 3 %
Referencelejlighed 10: 1 %.

Hvorfor tæller referencelejlighederne med forskellig vægt?

Det gør de, fordi vi på baggrund af statistik kan se, at beliggenhed er noget af det mest afgørende for en ejendoms værdi. Referencelejlighederne er derfor rangordnet, ud fra hvor tæt de ligger på din lejlighed. Den første referencelejlighed tæller mere i vurderingen end den anden osv.

Hvordan beregner vi justeringer?

For at nå frem til den samlede justering beregner vi først justeringerne for hvert forhold. Derefter ganger vi de enkelte justeringer med hinanden. Dvs. at vi bruger en multiplikativ metode, hvor procenttal omskrives til decimaltal, før vi kan bruge dem i beregningen.

Nogle justeringer trækker måske meget ned, mens andre justeringer trækker meget op. De kan på den måde udligne hinanden. Men jo flere justeringer i samme retning, jo større bliver ændringen, også selvom de enkelte justeringer hver især ikke er så store.