Ejendomsværdi for ejerlejligheder trin 1: Vi beregner områdets kvadratmeterpris

Vi sammenligner din ejerlejlighed med 10 solgte ejerlejligheder i dit område, som vi kalder referencelejligheder. Ud fra deres salgspriser beregner vi områdets kvadratmeterpris, som er udgangspunkt for vurderingen af netop din lejlighed.

Hvad er områdets kvadratmeterpris, og hvordan beregner vi den?

Områdets kvadratmeterpris afspejler prisniveauet i dit område på det tidspunkt, hvor vi vurderer din ejerlejlighed.

Vi beregner områdets kvadratmeterpris ved hjælp af 10 referencelejligheders fremskrevne salgspriser. Det vil sige, at vi ud fra prisudviklingen beregner, hvad salgsprisen ville være den 1. januar i det år, hvor vi vurderer din ejerlejlighed.

Hvad er en fremskrevet salgspris?

Vi tager højde for udviklingen på ejendomsmarkedet ved at fremskrive salgspriserne for de referenceejendomme, som vi sammenligner din ejendom med. En fremskrevet salgspris er den seneste salgspris regnet frem til prisniveauet den 1. januar i det år, hvor vi vurderer din ejendom.

Vi får data om salgspriser fra Tinglysningsretten og beregner de fremskrevne salgspriser så lokalt som muligt. Som udgangspunkt bruger vi prisudviklingen i kommunen som grundlag, men i København, Aarhus, Odense og Aalborg er grundlaget postnumre. Hvis der er registreret få salg i et område, fremskriver vi på baggrund af salg i de nærmeste områder.

Fremskrivningsmodellen beregner et prisindeks for området, der er baseret på den gennemsnitlige udvikling i lokale priser for hver boligtype, dvs. et indeks for parcelhuse, et for sommerhuse osv. En referenceejendoms salgspris fremskrives ved at gange indekset med ejendommens salgspris.

Hvad gør vi, hvis din ejerlejlighed ikke ligner referencelejlighederne?

Det er helt normalt, at vi bruger referencelejligheder, der ikke er magen til den ejerlejlighed, vi vurderer – og det tager vi naturligvis højde for i vurderingen.

Når vi fastsætter din ejendomsværdi, tager vi altid højde for eventuelle forskelle mellem din lejlighed og referencelejlighederne ud fra de data, vi har. Det gør vi gennem en række justeringer.

Disse forhold justerer vi automatisk for:

Boligareal
Opførelsesår
Ombygningsår
Etage
Opvarmningsform
Supplerende opvarmningsform
Antal toiletter og bade
Afstand til kyst
Afstand til jernbane
Afstand til motorvej og motortrafikvej
Afstand til trafikvej
Beliggenhed i øvrigt, fx afstand til centrum eller lufthavn.

Nogle forhold vil ikke være relevante for din vurdering, og dem justerer vi selvfølgelig ikke for.

Hvis der derudover er noget helt særligt, der adskiller din lejlighed fra referencelejlighederne, vil en vurderingsmedarbejder se på, om det kan få betydning for vurderingen.

Læs mere om, hvad vi tager højde for i vurderingen af ejerlejligheder

Sådan gør vi

Vi finder først en kvadratmeterpris for hver referencelejlighed ved at dividere dens fremskrevne salgspris med dens boligareal.
Referencelejlighedernes kvadratmeterpriser bruger vi til at beregne områdets kvadratmeterpris. I denne beregning tæller referencelejlighedernes kvadratmeterpriser med forskellig vægt, alt efter hvor langt de ligger fra din ejerlejlighed.

Hvad er referencelejligheder?

Referencelejligheder fortæller om prisniveauet i dit område og har stor betydning for vurderingen af din lejlighed. Vi vælger så vidt muligt de referencelejligheder, der ligger tættest på din lejlighed. Din egen lejlighed kan også være en af dine 10 referencelejligheder.

Ikke nødvendigvis din nabolejlighed

Referencelejligheder er ikke nødvendigvis dine nabolejligheder. Hvis din nabos lejlighed ikke er blevet solgt inden for de seneste 6 år, kan den ikke være referencelejlighed, heller ikke selvom den ligner din lejlighed. Det gælder for alle ejerlejligheder i dit område.

Læs flere fakta om referenceejendomme

Vi vælger referencelejlighederne ud fra disse kriterier

De skal være solgt inden for de seneste 6 år fra vurderingsterminen, dvs. fra den 1. januar 2014 til og med den 31. december 2019, hvor salget også senest skal være registreret, altså tinglyst. Hvis en ejerlejlighed er blevet solgt flere gange, bruger vi kun det seneste salg.
De skal være solgt i et almindeligt frit salg. Det vil sige, at fx tvangsauktioner og overdragelse til familiemedlemmer ikke tæller med.
De skal være samme type ejerlejlighed som din, dvs. ejerlejligheder i etagebyggeri.
De må ikke adskille sig væsentligt fra andre salg, når det gælder deres størrelse og pris. De ejerlejligheder sorterer vi fra.
De skal så vidt muligt ligge i samme kommune som din ejerlejlighed. Vi har taget højde for geografiske oplysninger om ikke-brofaste øer.

Få svar på dine spørgsmål

Hvor meget tæller referencelejlighederne, når vi vurderer ejerlejligheder?

Når vi sammenligner din ejerlejlighed med referencelejlighederne, bruger vi et vægtet gennemsnit. Det betyder, at nogle lejligheder tæller mere i gennemsnittet end andre, og det er lejlighedens plads på listen, der afgør, hvor meget den vægter.

En referencelejlighed i samme opgang som din vægter højere end en referencelejlighed, der ligger væg mod væg med din, men i en anden opgang. Er der flere referencelejligheder i din opgang, er det salgstidspunktet, der afgør deres vægtning. Det seneste salg vægter højest.

Referencelejlighederne vægter sådan her:

Referencelejlighed 1: 19 %
Referencelejlighed 2: 17 %
Referencelejlighed 3: 15 %
Referencelejlighed 4: 13 %
Referencelejlighed 5: 11 %
Referencelejlighed 6: 9 %
Referencelejlighed 7: 7 %
Referencelejlighed 8: 5 %
Referencelejlighed 9: 3 %
Referencelejlighed 10: 1 %.

Hvorfor tæller referencelejlighederne med forskellig vægt?

Det gør de, fordi vi på baggrund af statistik kan se, at beliggenhed er noget af det mest afgørende for en ejendoms værdi. Referencelejlighederne er derfor rangordnet, ud fra hvor tæt de ligger på din lejlighed. Den første referencelejlighed tæller mere i vurderingen end den anden osv.

Gå til trin 2: Vi justerer i områdets kvadratmeterpris