Bygning
Når vi vurderer din ejendom, ser vi på oplysninger om bygningen eller bygningerne på grunden. Læs om forskellige typer af bygninger, om BBR, og hvad vi tager højde for, når vi ser på din ejendoms bygninger.
Når vi vurderer din ejendom, ser vi på oplysninger om bygningen eller bygningerne på grunden, som vi har fra BBR. Nogle oplysninger har ikke betydning for sommerhuse, og dem bruger vi derfor ikke, når vi vurderer sommerhuse. Vi ser fx på:
- Opførelsesår
- Om- eller tilbygningsår
- Areal og typer af areal, fx bolig, kælder eller carport
- Hvilke materialer der er brugt
- Hvordan bygningen er opvarmet (gælder ikke sommerhuse)
- Hvor mange toiletter og bade der er (gælder ikke sommerhuse).
Kategorisering og typer af bygninger
Hvad er helårshuse, sommerhuse, andre fritidshuse og flexboliger?
Helårshus
Et helårshus er et parcelhus, rækkehus eller flerfamiliehus, der bruges til helårsbeboelse.
Sommerhuse og andre fritidshuse
Et sommerhus eller andet fritidshus er et hus, der bruges som fritidsbolig, dvs. ikke til helårsbeboelse.
Her på Vurderingsportalen bruger vi ordet sommerhus, uanset om huset er et sommerhus eller et andet fritidshus.
Sommerhuse er fritidshuse, der ligger i områder, der har zonestatus som sommerhusområde ifølge planloven.
Vi bruger den samme metode til at vurdere sommerhuse og andre fritidshuse, uanset om de ligger i byzone, landzone eller sommerhusområde.
Flexboliger
En flexbolig er et helårshus, der må bruges som sommerhus – dvs. at der ikke er bopælspligt. Flexboliger vurderes som helårshuse.
Det er kommunerne, der fastsætter deres egne retningslinjer for flexboliger, og der er forskellige typer tilladelser. Hvis du ønsker at få flexboligtilladelse til dit helårshus, skal du derfor søge om det hos kommunen. Hvis du ønsker at ændre boligens status tilbage til helårshus, skal du blot give kommunen besked, så de kan rette i BBR.
Kolonihaver og kolonihavehuse
Der er forskel på, hvordan forskellige typer kolonihaver vurderes og beskattes. Det afhænger af ejerforhold og kolonihavens karakter.
De fleste kolonihaver er en del af en kolonihaveforening, der lejer sig ind på en grund, som er ejet af kommunen eller staten. Men der findes også andre typer af kolonihaver og ejerforhold.
Kolonihavehus på lejet grund:
Hvis du ejer et kolonihavehus på lejet grund, betaler du typisk en jordlege til ejeren af grund, men du betaler ikke selv grundskyld. Du betaler som udgangspunkt heller ikke ejendomsværdiskat. Men hvis kolonihavehuset har fået fastsat en ejendomsværdi, opkræves du ejendomsværdiskat på samme måde som for et sommerhus.
Læs mere om ejendomsværdiskat af huse – herunder sommerhuse
Kolonihavehus på egen grund:
Hvis du ejer et kolonihavehus, hvor du selv ejer både hus og grund, vurderer vi kolonihavehuset som sommerhus.
Læs mere om, hvordan vi vurderer huse – herunder sommerhuse
Læs mere om, hvordan vi vurderer kolonihaver
Hvorfor og hvordan kategoriserer vi din ejendom?
Vi kategoriserer alle landets ejendomme, inden vi vurderer dem. Det gør vi bl.a. for at kunne vurdere din ejendom sammen med tilsvarende ejendomme. En ejendoms kategori har også betydning for, hvornår vi skal vurdere den.
Vi inddeler alle ejendomme i disse 4 kategorier: ejerbolig, erhverv, landbrugsejendom og skovejendom.
Ejerboliger inddeler vi derudover i typer, fx:
- ejendomme til helårsbeboelse, fx parcelhus eller rækkehus
- ejerlejligheder til helårsbeboelse
- sommerhuse og fritidshuse.
Vi fastsætter kategorien ved at se på ejendommens samlede karakter. Det vil sige, at vi ser på, hvilken slags ejendom den er, og hvad den bruges til.
Vi bruger oplysninger om ejendommen fra Bygnings- og Boligregistret (BBR) og andre offentlige registre. Den registrerede anvendelse i BBR viser, hvad en bygning primært bruges til. Ejerboliger er fx et fritliggende enfamiliehus (parcelhus), en bolig i etageejendom (ejerlejlighed) eller en sommer- eller fritidsbolig (sommerhus).
Selvom man bruger en mindre del af en bygning eller en ejerlejlighed til erhverv, kategoriserer vi ejendommen som ejerbolig, fordi den væsentligste del bruges til beboelse.
Ejendomme med helårs- eller sommerhus
Hvis der er flere bygninger på grunden, og de anvendes til noget forskelligt, vurderer vi, hvilken bygning der er væsentligst for ejendommens karakter og dermed dens kategori. Det kan fx være:
- en ejendom med et parcelhus og et garageanlæg, hvor den væsentligste anvendelse er parcelhuset som ejerbolig
- en ejendom med et parcelhus og et sommerhus, hvor den væsentligste anvendelse er parcelhuset som helårsbolig.
Husk at opdatere BBR
Du har pligt til selv at rette BBR-oplysninger om din ejendom. Når vi vurderer din ejendom, bruger vi oplysninger fra BBR. Derfor er det vigtigt, at du sørger for, at oplysningerne altid er opdaterede. Du har pligt til selv at rette dem, hvis der er fejl eller mangler. På den måde sikrer du, at vi kan få de korrekte oplysninger, når vi skal vurdere din ejendom.
Kan du ikke se dine BBR-ændringer i deklarationen, selvom du har opdateret BBR?
Hvis BBR er opdateret, og deklarationen viser gamle data, kan det skyldes, at BBR er opdateret, efter vi trak data den 31. december 2019. Så skal du give os besked i en indsigelse. Vi får nemlig ikke automatisk besked fra BBR. Klik på ”Send indsigelse” nederst i deklarationen.
Husk at dokumentere i din indsigelse, at ændringerne var gældende på vurderingsterminen den 1. januar 2020.
Hvis forholdene på ejendommen har ændret sig efter vurderingsterminen, tager vi først højde for dem ved næste vurdering.
Mangler vi et om- eller tilbygningsår, selvom du har bygget om eller til?
Hvis din om- eller tilbygning var registreret i BBR, da vi trak data til vurderingen, har vi det med. BBR registrerer et om- eller tilbygningsår, hvis din bygning eller ejerlejlighed er væsentligt forandret. Væsentlige forandringer kan fx være udvidelse af boligen til flere kvadratmeter. Mindre forandringer i din bolig, som fx et nyt køkken eller badeværelse medfører ikke, at der skal registreres et nyt om- eller tilbygningsår i BBR.
Vær opmærksom på, at vurderingen pr. 1. januar 2020 bygger på de oplysninger, der var registreret i BBR den 31. december 2019. Hvis BBR er opdateret i mellemtiden, kan vi tage højde for ændringerne, hvis de var gældende på vurderingsterminen, og du dokumenterer det i en indsigelse. Fristen for indsigelse er 4 uger, fra du fik din deklaration.
Hvilke oplysninger om ejerlejligheder skal du rette i BBR?
Disse BBR-oplysninger kan du selv rette:
- Supplerende opvarmningskilde, fx brændeovn
- Antal toiletter og bade
Du kan ikke selv rette oplysninger som fx boligareal og opførelsesår. Det kan din ejerforening gøre.
Hvad tager vi ellers højde for?
Energimærkning
Vi tager ikke direkte højde for energimærkning af helårshuse og bygninger med ejerlejligheder. I vurderingen bruger vi dog oplysninger om opførelsesår, ombygningsår og opvarmningskilde, og på den måde tager vi højde for en bygnings energimæssige kvalitet.
Supplerende tagmateriale og ydervægsmateriale
Når vi vurderer huse, tager vi kun højde for en bygnings primære tag- og ydermateriale, men ikke for supplerende materialer, selv om de er registreret i BBR.
Når vi vurderer ejerlejligheder, tager vi ikke højde for tagmateriale eller ydervægsmateriale.
Ejendommens stand
Vurderingen tager højde for ejendommens udvendige stand på den måde, at vi kender din ejendoms opførelsesår. Hvis der er bygget om eller bygget til, kender vi også om- eller tilbygningsåret. En ældre ejendom har flere mangler end en nyere ejendom, men hvis en ejendom er løbende vedligeholdt, vil den være i almindelig udvendig stand. Ejendommen kan sagtens fx trænge til nye vinduer eller mangle små reparationer i facaden og stadig være i almindelig udvendig stand.
Det er kun, hvis ejendommen er i særligt dårlig stand, at vi kan give et nedslag i ejendomsværdien. Det kan fx være, hvis du dokumenterer i en indsigelse, at ejendommen er klar til nedrivning, eller hvis der er skader, der kræver dyr og gennemgribende renovering, fx et stort hul i taget.
Ejendommens indvendige stand vil i langt de fleste tilfælde ikke påvirke vurderingen. Det sker kun i de tilfælde, hvor vi får oplysning om, at standen skiller sig meget ud fra almindelig indvendig stand. Det kan fx være et ældre hus, der er totalrenoveret med bl.a. nyt køkken og bad, eller et håndværkertilbud, hvor alt skal udskiftes.
Bevaringsværdig eller fredet bygning
Hvis vi får oplysninger om særlige forhold på din ejendom, som betragteligt kan påvirke den pris, du ville kunne sælge ejendommen for, undersøger vi det. Vi vurderer, om det kan få betydning for vurderingen i form af et tillæg eller nedslag.
En bygning, der er udpeget som bevaringsværdig, er ikke fredet. Vi har oplysninger om fredede bygninger og undersøger, om fredningen af en ejendom har betydning for vurderingen af dens ejendomsværdi. Hvis vi mener det, kan du se det i den deklaration, som vi sender til dig før vurderingen af din ejendom.
Altaner eller terrasser i ejerlejligheder
Vi tager ikke direkte højde for, at en ejerlejlighed har altan eller terrasse, fordi vi ikke har ensartede data.
Men hvis de referencelejligheder, vi sammenligner lejligheden med, også har altan, terrasse eller adgang til tagterrasse, vil det afspejle sig i deres salgspriser og dermed i prisniveauet i området. Det har betydning, når vi beregner lejlighedens kvadratmeterpris.
Hvis vi får oplysninger om fx altan eller tagterrasse på din lejlighed eller referencelejlighederne, undersøger vi, om det har betydning for vurderingen. I det tilfælde kan vi give et tillæg eller nedslag i lejlighedens ejendomsværdi.
Oplysninger om altaner og tagterrasser og deres størrelse er ikke obligatoriske i BBR, og terrasser i stueplan bliver ikke registreret.
Etage i ejerlejlighed
I vurderingen bruger vi data om, på hvilken etage i bygningen din lejlighed er placeret, og hvor mange etager bygningen har. Hvis der er forskel på din lejligheds og referencelejlighedernes placering, justerer vi for den forskel, når vi beregner din lejligheds kvadratmeterpris.
Alle ejerlejligheder får en af disse betegnelser:
- Kælder
- Stuen i bygning med maks. 2 etager
- Stuen i bygning med flere end 2 etager
- 1. sal
- 2. sal
- 2. sal og øverst*
- 3. sal
- 3. sal og øverst*
- 4. sal
- 4. sal og øverst*
- 5. sal
- 5. sal og øverst*
- 6. sal
- 6. sal og øverst*
- 7. sal eller højere
- 7. sal eller højere og øverst*
* Din lejlighed kan få betegnelsen ”øverst”, selv om der er en beboet tagetage ovenover. Det skyldes, at beboede tagetager ikke indgår som etage i vores data.
Vi bruger oplysninger om etage fra BBR.
Læs mere om, hvilken betydning lejlighedens etage har for din vurdering
Læs mere om bygning, og hvordan vi beregner
Hvad er vægtet areal?
Når vi vurderer huse, beregner vi det vægtede areal.
På de fleste ejendomme med huse er der forskellige typer bygningsareal. Det kan fx være flere etager, ikke udnyttet tagetage, kælder, garage og udhuse. Men ikke alle typer areal er lige meget værd. De påvirker ejendommens værdi forskelligt, og det tager vi højde for ved at vægte arealerne forskelligt. En m² i stueetagen tæller fx mere end en m² kælder, der ikke er godkendt til beboelse.
Vi lægger alle ejendommens vægtede arealer sammen til et samlet vægtet areal. Det bruger vi, når vi fastsætter ejendomsværdien.
Fx vægter en kælder, der ikke er godkendt til beboelse, med 40 %. Det betyder, at det kun er 40 % af kælderens areal, der tæller med i det samlede vægtede areal.
Eksempler på, hvordan vi vægter arealerne
- Boligareal til boligformål: 100 %
- Boligareal i tagetage til boligformål: 90 %
- Kælder, godkendt til bolig: 100 %
- Kælder, ikke godkendt til bolig: 40 %
- Udhus: 25 %
- Carport: 10 %
Se alle vægtninger, og læs mere om, hvordan vi beregner vægtet areal
Hvordan beregner vi det faktiske etageareal?
Etagearealet er det samlede areal af et hus, der er registreret i BBR. Etagearealet kan være fordelt over flere etager. Det vil sige, at et hus med 50 m² i stuen og 50 m² på første sal har et etageareal på 100 m².
Når vi beregner det faktiske etageareal på din ejendom, bruger vi det areal, der er registreret i BBR som ”samlet areal”.
- Hvis der er annekser på din grund, lægger vi deres areal til det samlede areal.
- Hvis der er bibygninger på din grund, beregner vi deres areal og lægger det beregnede areal til det samlede areal af hus og annekser.
Som resultat får vi det faktiske etageareal, der altså er det samlede areal af dit hus + arealet af eventuelle annekser + det beregnede areal af eventuelle bibygninger. Det er det samme som den faktiske udnyttelse.
Hvis der er bibygninger på din grund, kan det faktiske etageareal, vi viser, være mindre end summen af de arealer, der er registreret i BBR. Det skyldes, at vi beregner arealet af bibygninger efter reglerne i bygningsreglementet og ud fra den type bolig, du har. Derfor vil nogle bibygningers areal tælle mindre eller slet ikke indgå i det faktiske etageareal.
Du kan se reglerne i bygningsreglementet BR18, Beregningsregler, § 455, på bygningsreglement.dk