Indefrysningslån

Du kan vente med at tilbagebetale indefrysningslån og renter, til du sælger din bolig. Når du sælger boligen, får du automatisk en opkrævning af lånet.

Du kan også vælge at indfri lånet på et tidligere tidspunkt. Hvis du indefryser en skattestigning i 2024, bliver lånet stiftet i 2025. Fra februar 2025 kan du vælge at indfri hele eller dele af ved at logge ind på skat.dk og vælge fanen 'boligskattelån'. Der kan du også følge med i, hvor meget du har lånt, tilbagebetalt osv. 

Du kan fravælge lån for et indkomstår uden at tilbagebetale det, du allerede har lånt for tidligere indkomstår. Hvis du fravælger låneordningen for et indkomstår, kan du tilmelde dig ordningen igen det efterfølgende indkomstår.

Du kan vælge/fravælge indefrysningslån på din forskudsopgørelse. Det kan du hele året. Men du låner for et år ad gangen. Hvis du fravælger dit indefrysningslån i midten af 2025, skal du derfor betale den stigning i din boligskat, som du indefrøs den første halvdel af 2025.

Når du ændrer til- og fravalg på forskudsopgørelsen, får du får automatisk en ny forskudsopgørelse, hvor din boligskat er genberegnet. 

Eksempel:

Du havde et indefrysningslån i kommunen og har automatisk fået en nyt lån, da staten overtog indefrysningsordningen. I 2025 er skatterne ikke steget i forhold til 2024, men grundskylden er 2.000 kr. højere end i 2017, da du i sin tid startede dit indefrysningslån. I 2025 får du derfor et indefrysningslån på 2.000 kr., så du ikke betaler mere i 2025, end du gjorde i 2017, da du startede lånet.

I juni 2025 beslutter du, at du alligevel ikke vil indefryse i 2025. Du skal derfor betale den skattestigning, som du i første omgang havde indefrosset. Betalingen fordeles over årets resterende måneder. I praksis får du en ny forskudsopgørelse, hvor boligskatten er 2.000 kr. højere og du får lidt mindre udbetalt hver måned – svarende til de 2.000 kr. fordelt på årets resterende 6 måneder.

Der kommer ikke renter på lånet for 2025, hvis du fravælger det inden den 31. december 2025. Hvis du fravælger det i 2026 eller senere, vil der komme renter på. Vi kender endnu ikke renten i 2026. I 2025 er den 3,54 %. Men der gives et rentenedslag på 25 %, når renten tilskrives lånet. Renten er derfor 3,54 minus 25 % = 2,66 %.

Renten tilskrives, når lånet stiftes. Det sker året efter indkomståret. Hvis du indefryser i 2024, bliver lånet altså stiftet pr. 1. januar 2025, og der tilskrives renter. Renteniveauet for 2025 er 3,54.

Renten kan ikke trækkes fra, som fx renten på et realkreditlån. Men der gives et rentenedslag på 25 %, når renten tilskrives lånet.

I 2025 er renten altså 3,54 minus 25 % = 2,66 %.

Læs mere om renten på indefrysningslån (skm.dk)

Frem til 2024 lå indefrysningsordningen i kommunerne. Fra 1. januar 2024 overtog Skatteforvaltningen ansvaret for nye indefrysningslån. Det betyder, at du fra 2024 skal vælge/fravælge indefrysningslån på din forskudsopgørelse. 

Sådan til- eller fravælger du indefrysningslån:

Hvis du vil indfri noget af lånet for 2024, kan du fra februar 2025 logge ind på skat.dk, vælge fanen 'Boligskattelån' og derefter klikke på 'Aktuelle lån og betaling'.

Lån frem til 2024 bliver i kommunen

Lån oprettet for 2023 eller tidligere skal fortsat betales tilbage til kommunen. Det er også kommunen, der kan oplyse, hvor meget du evt. har lånt til og med den 31. december 2023.

Forskudsopgørelsen for 2025 beregner ikke indefrysningslån på ejendomsværdiskatten. Hvis din ejendomsværdiskat er steget fra 2024 til 2025, får du altså ikke automatisk et lån, der dækker beløbet, selvom du er tilmeldt indefrysningsordningen. Men du kan selv bede om at få nedsat din ejendomsværdiskat til samme niveau, som du betalte i 2024.

Sådan gør du:

1. Undersøg, om din ejendomsværdi er steget

Find din ejendom i listen med foreløbige vurderinger

Sammenlign ejendomsværdien på de foreløbige vurderinger for 2022 og 2024. Hvis ejendomsværdien er højere i 2024 end i 2022, vil din ejendomsværdiskat være steget. En stigning i ejendomsværdien på 750.000 kr., vil medføre en stigning i ejendomsværdisskatten på ca. 3000 kr. i hele 2025. Det svarer til ca. 250 kr. om måneden, hvis du er eneejer af ejendommen.

2. Se, om du er tilmeldt indefrysningsordningen

Du kan kun få lån til stigningen i din ejendomsværdiskat, hvis du er tilmeldt indefrysningsordningen på din forskudsopgørelse for 2025 senest den 31. december 2025. På forskudsopgørelsen kan du se, om du er tilmeldt. Se hvordan i guiden ovenfor ’Vælg eller fravælg indefrysningslån’.

3. Udfyld blanket, hvis du ønsker at få nedsat din ejendomsværdiskat på forskudsopgørelsen for 2025

Udfyld ’Blanket til nedsættelse af ejendomsværdiskat’ 

I blanketten skal du indsætte ejendommens BFE-nummer. Nummeret kan du finde i listen med foreløbige vurderinger eller på BBR.dk.

Ny forskudsopgørelse

Når din henvendelse er behandlet, får du automatisk en ny forskudsopgørelse med den nedsatte ejendomsværdiskat. Hvis du er tilmeldt indefrysningsordningen ved udgangen af 2025, stiftes lånet i starten af 2026. På det tidspunkt kan du se lånet i din årlige låneopgørelse eller ved at logge ind på skat.dk og vælge 'Boligskattelån'.

Restskat, hvis du ikke et tilmeldt indefrysningsordningen

Hvis du får nedsat din ejendomsværdiskat på forskudsopgørelsen for 2025 og ikke er tilmeldt indefrysningsordningen ved udgangen af 2025, får du en ekstra opkrævning på din årsopgørelse for 2025. Beløbet vil svare til den nedsættelse, du har fået. Hvis det ekstra beløb betyder, at du samlet set skal betale en restskat på din årsopgørelse, vil restskatten være pålagt renter fra årsskiftet frem til årsopgørelsen.

På forskudsopgørelsen for 2024 og 2025 har vi opkrævet for lidt i boligskat for nogle boligejere. Det skyldes, at de i første omgang har fået en skatterabat, der var for stor.

Når deres årsopgørelse beregnes, vil den manglende betaling indgå i deres samlede skatteopgørelse, og de kan risikere, at de skal betale en restskat. Hvis de har indefrysningslån, får de automatisk et tillægslån, der dækker den manglende betaling. Lånet er med renter.

Automatisk tillægslån, hvis du er tilmeldt indefrysningsordningen

Hvis du har tilvalgt indefrysningslån inden udgangen af 2024, får du automatisk et tillægslån, hvis du hører til dem, der har fået en skatterabat, der var for stor. Lånet dækker den manglende boligskat og oprettes, når vi beregner årsopgørelsen for 2024. Det sker i marts 2025.

Samme lån i 2025

På forskudsopgørelsen for 2025 opkræver vi også for lidt i boligskat. Du får derfor et tilsvarende tillægslån, når vi beregner din årsopgørelse for 2025.

Du får direkte besked, hvis du får tillægslån

De boligejere, der forventes at få et tillægslån, har som udgangspunkt fået brev om lånet i 2024. Der kan dog komme ændringer frem imod årsopgørelsen, som betyder, at nye boligejere kan komme i betragtning til en restskat eller et lån – eller at lånet ændrer sig i forhold til det beløb, som boligejeren fik oplyst i brevet. Det kan fx være ændrede ejerforhold, udleje eller justerede ejendomsvurderinger, som betyder, at ejendomsskatterne, skatterabatterne og eventuelle tillægslån bliver justeret. 

Hvis du får tillægslån, får du et bevillingsbrev om lånet i marts 2025. I brevet kan du se lånebeløbet og tilskrevne renter.

Ønsker du ikke et tillægslån?

Du kan ikke længere fravælge tillægslån for 2024. I stedet kan du betale lånet tilbage, når det er oprettet i marts 2025. Her skal du være opmærksom på, at du betaler renter af lånet. Renterne tilskrives fra den 1. januar, og indtil lånet bliver betalt tilbage. Renten for 2025 er 2,66 %. Når lånet er oprettet, får du et bevillingsbrev, hvor du kan se lånets størrelse og de renter, der er tilskrevet. I brevet kan du også se, hvordan du betaler lånet tilbage.

Hvis du vil fravælge tillægslån for 2025, kan du bruge vores blanket: blanket til fravalg af tillægslån.

Tillægslånet er betinget af, at du er tilmeldt indefrysningsordningen. Hvis du fravælger indefrysningsordningen på din forskudsopgørelse for 2025 inden årsskiftet, får du derfor heller ikke tillægslån.

Hvad sker der, hvis du fravælger tillægslån?

Hvis du fravælger tillægslån eller indefrysningsordningen, vil lånebeløbet indgå i din samlede skat på årsopgørelsen, og du skal måske betale en restskat. Der er dog mange forhold, der spiller ind i beregningen af årsopgørelsen, så den manglende boligskat fører ikke nødvendigvis til en restskat.

Hvis du forventer en restskat, kan du lave en frivillig indbetaling. Så undgår du restskat for i år - eller gør den mindre. Du sparer også de renter, som automatisk løber på din restskat fra 1. januar.

Sådan gør du:

Årsag til den manglende opkrævning

Den manglende opkrævning skyldes, at it-systemet, der understøtter forskudsopgørelsen for 2024 og 2025, ikke kan lave en samlet beregning af skatterabat på tværs af de 2 skatter: ejendomsværdiskat og grundskyld. Der er altså ikke beregnet en tværgående skatterabat, hvor stigningen i den ene skat udlignes af faldet i den anden. Derfor har nogle boligejere i første omgang fået en skatterabat, der var for stor. Den tværgående skatterabat vil blive beregnet på årsopgørelsen for 2024.

Læs mere om tillægslån/restskat og se eksempler på, hvordan de kan se ud i praksis.

Læs mere om skatterabat

Hvis du vil have et indefrysningslån, skal du stille sikkerhed for betaling af lånet i form af en panteret på din ejendom. Sikkerheden opstår automatisk, når lånet stiftes, og pantet tinglyses ikke.

Hvis du skal købe ny bolig, skal du derfor sikre dig, at sælger har indfriet eventuelle indefrysningslån. Ellers kan du i sidste ende komme til at hæfte for det.